Coronavirus: dočasná ochrana nájmov a dotácia na úhradu nájomného

Dotácia na úhradu nájomného

Národná rada Slovenskej republiky schválila nový štátny príspevok, tzv. dotáciu na úhradu nájomného (ďalej ako „Dotácia“) prijatím novely zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov a o doplnení zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony v znení zákona č. 92/2020 Z. z. (ďalej ako „Zákon o dotácii“).

Účelom Dotácie má byť predovšetkým zmierniť dopady opatrení prijatých na zamedzenie negatívnych následkov ochorenia COVID-19 na podnikateľské subjekty. Ustanovenia Zákona o dotácii sa zároveň primerane aplikujú aj na podnájomné vzťahy.

Podmienky poskytnutia Dotácie

Základné podmienky pre poskytnutie Dotácie, ktoré musia byť splnené súčasne, sú podľa Zákona o dotácii nasledovné:

1. existencia nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu (ďalej spolu ako „Nájomná zmluva“);
2. existencia nároku prenajímateľa na základe Nájomnej zmluvy na úhradu nájomného;
3. nájomné musí byť dohodnuté v peňažnej forme;
4. existencia práva nájomcu užívať predmet nájmu najneskôr od 01. februára 2020 – podľa nášho názoru použitá textácia neumožňuje poskytnúť Dotáciu na úhradu nájomného za predmet nájmu, ktorý nájomca začal užívať až po 01. februári 2020;
5. užívanie predmetu nájmu na dohodnutý účel bolo v súvislosti s opatreniami prijatými na zamedzenie negatívnych následkov ochorenia COVID-19 znemožnené, a to buď:
   • uzavretím predmetu nájmu;
   • prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach;
   • podstatným obmedzením zákazu prítomnosti verejnosti v predmete nájmu;

(ďalej spolu ako „Sťažené užívanie predmetu nájmu“).

Zákon o dotácii zároveň vymedzuje, čo sa na účely poskytnutia Dotácie považuje za predmet nájmu, a to:

1. miestnosť alebo jej časť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie a v ktorých nájomca súčasne predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom vrátane súvisiacich obslužných priestorov a skladových priestorov;
2. trhové miesto.

Na akékoľvek iné predmety nájmu, ktoré nespadajú pod vyššie uvedené vymedzenie, Dotáciu nie je možné poskytnúť.

Dohoda prenajímateľa a nájomcu o znížení nájomného

Vzhľadom k dlhodobo absentujúcej štátnej pomoci v oblasti nájmov v praxi mohlo dôjsť k situácii, kedy sa nájomca a prenajímateľ dohodli na zmene Nájomnej zmluvy, napríklad znížením nájomného.

Zákon o dotácii neopomína zmeny Nájomných zmlúv, na ktorých sa mohli nájomcovia a prenajímatelia dohodnúť, pričom ustanovuje, že na zmeny Nájomných zmlúv uskutočnené po 12. marci 2020 sa na účely poskytnutia Dotácie neprihliada.

Použitá textácia Zákona o dotácii podľa nášho názoru znamená, že v prípade, ak sa nájomca a prenajímateľ dohodli na zmene Nájomnej zmluvy (napríklad znížení nájomného) kedykoľvek po 12. marci 2020 napríklad o 50 % pôvodnej sumy, pre účely poskytnutia Dotácie sa bude posudzovať suma pôvodne dohodnutého nájomného, t.j. pred jej znížením o 50%.

Nájomné

Pre vylúčenie pochybností Zákon o dotácii upravuje, aké platby spojené s nájmom nezaraďuje pod pojem nájomné, a teda ktoré platby nie je možné zarátať do sumy, na ktorú by sa mala Dotácia poskytnúť. Nájomné v zmysle zákona nie sú:

1. úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom – v prípade, ak nie je možné výšku týchto úhrad oddeliť od výšky nájomného, Zákon o dotácii fixne ustanovuje, že výška tejto úhrady je 5 % z nájomného;
2. obratová zložka (v prípade, ak sa nájomné určuje podľa obratu).

Výška Dotácie

Zákon o dotácii upravuje spôsob určenia výšky Dotácie, ktorá sa rovná výške zľavy, ktorú prenajímateľ nájomcovi z nájomného poskytne, maximálne však vo výške 50 % nájomného za obdobie Sťaženého užívania predmetu nájmu.

Uvedená schéma v praxi znamená, že ak sa prenajímateľ s nájomcom dohodne na 50 % zľave z nájomného, štát poskytne Dotáciu vo výške 50 % - v takomto prípade nájomca nebude musieť uhradiť prenajímateľovi žiadnu časť nájomného. Ak sa však prenajímateľ s nájomcom dohodne na zľave z nájomného vo výške 40 %, štát prispeje Dotáciou tiež vo výške 40 % a nájomca bude musieť v takomto prípade doplatiť prenajímateľovi rozdiel vo výške zvyšných 20 % z nájomného.

Nájomca tak bude povinný uhradiť prenajímateľovi časť nájomného, ktorá nebude uhradená Dotáciou ani pokrytá zľavou prenajímateľa. Úhradu tejto zvyšnej časti nájomného si bude môcť nájomca rozložiť najviac do 48 rovnakých mesačných splátok, ktorých splatnosť bude zo Zákona o dotácii vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca. Prvú splátku zvyšnej časti nájomného bude musieť nájomca uhradiť prenajímateľovi počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca, ktorý bude nasledovať po mesiaci, v ktorom skončí mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19. Upozorňujeme, že Zákon o dotácii umožňuje, aby sa prenajímateľ s nájomcom dohodli na odlišnej lehote splatnosti.

Spôsob podania žiadosti o Dotáciu a jej udelenie

Aj keď sa Dotácia poskytuje na úhradu nájomného nájomcovi (t.j. príjemcom pomoci je nájomca), požiadať o ňu môže výlučne prenajímateľ (fyzická /právnická osoba podnikateľ/nepodnikateľ) prostredníctvom na to určeného elektronického formulára, ktorý by mal byť zverejnený na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR (ďalej ako „Formulár“). Formulár podpísaný autorizovaným podpisom prenajímateľa a nájomcu podľa osobitného predpisu (zákon o e-Governmente) bude mať pre účely žiadosti účinky dohody medzi prenajímateľom a nájomcom o poskytnutí zľavy z nájomného (k žiadosti preto nie je v takomto prípade potrebné priložiť samostatnú dohodu).

Prenajímateľ tak podáva žiadosť o Dotáciu v mene nájomcu, ale na svoj účet (t.j. na účet prenajímateľa). Nájomca je však povinný pri podávaní žiadosti poskytnúť prenajímateľovi na vyzvanie bezodkladne súčinnosť. Zákon o dotácii zároveň podrobne upravuje náležitosti žiadosti o Dotáciu.

Po podaní správne vyplnenej žiadosti Ministerstvo hospodárstva SR poukáže prenajímateľovi Dotáciu na základe oznámenia o schválení Dotácie. Toto oznámenie bude zaslané elektronicky prenajímateľovi aj nájomcovi.

Zákon o dotácii osobitne upravuje podmienky podľa osobitného predpisu (zákon o rozpočtových pravidlách verejnej správy), ktoré sa pre účely Dotácie považujú za splnené ako aj tie, ktoré sa musia pre poskytnutie Dotácie preukázať vyhlásením o ich splnení. V prípade, ak má výška Dotácie presiahnuť sumu 100.000,- EUR podľa osobitného predpisu (zákon o registri partnerov verejného sektora), v žiadosti musí byť uvedený konečný užívateľ výhod. V prípade nepravdivosti vyhlásenia alebo nepravdivosti údajov o konečnom užívateľovi výhod bude prenajímateľ povinný poskytnutú Dotáciu vrátiť.

Úhrada nájomného

Zákon o dotácii neopomína ani situáciu, kedy nájomca už celé nájomné alebo časť nájomného za obdobie Sťaženého užívania predmetu nájmu, za ktoré by mal nárok na Dotáciu, prenajímateľovi uhradil. V takomto prípade nezaniká nárok na poskytnutie Dotácie.

Dotácia môže byť v takomto prípade poskytnutá za obdobie v budúcnosti, na ktoré prenajímateľ poskytne zľavu a ktoré bude ekvivalentné obdobiu Sťaženého užívania predmetu nájmu, za ktoré už nájomca nájomné uhradil. Spôsob určenia výšky Dotácie je v takomto prípade rovnaký ako v prípade, keď nájomné nebolo vôbec uhradené (viď. text vyššie.)

Neexistencia dohody o zľave z nájomného

Pristúpenie k dohode o zľave z nájomného je na vzájomnej dohode prenajímateľa s nájomcom. Nie je preto možné vylúčiť, že prenajímateľ a nájomca k dohode nedospejú.

V zmysle Zákona o dotácii je nájomca v takomto prípade povinný uhradiť celú sumu nájomného za celé obdobie Sťaženého užívania predmetu nájmu najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, s lehotou splatnosti vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca (počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúcom po kalendárnom mesiaci, v ktorom skončila mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19). Zákon o dotácii však aj v tomto prípade umožňuje, aby sa prenajímateľ s nájomcom dohodli na odlišnej lehote splatnosti.

V prípade, ak nájomca už celé nájomné alebo jeho časť uhradil a prenajímateľ nepristúpil k dohode o zľave z nájomného, Zákon o dotácii umožňuje nájomcovi uhradiť nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo obdobie Sťaženého užívania predmetu nájmu za rovnakých podmienok, ako keď nájomné nájomca vôbec neuhradil (viď. text vyššie).

Dočasná ochrana nájmov

Dočasná ochrana nájmov prijatá novelou zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej ako „Zákon o dočasnej ochrane“) poskytuje nájomcom (podnikateľom aj nepodnikateľom) ochranu v prípade, ak sa dostanú do omeškania s platením nájomného a iných platieb spojených s nájmom v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.

Zákon o dočasnej ochrane bližšie nešpecifikuje, čo sa rozumie pod nájomným a inými platbami spojenými s nájmom. V najširšom zmysle slova je tak podľa nášho názoru možné pod nájomným rozumieť všetky formy platenia nájomného a pod inými platbami spojenými s nájmom všetky platby, ktoré sú na existenciu nájomného vzťahu priamo viazané - napríklad marketingové alebo servisné poplatky (tzv. marketing and service charges), ktoré sú typické najmä pre nájmy priestorov v nákupných centrách (nájomné a iné platby spojené s nájmom ďalej spolu ako „Nájomné“).

Dočasná ochrana sa v zmysle Zákona o dočasnej ochrane týka nájmov nehnuteľností, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, ktoré počas dočasnej ochrany nájmov prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť v prípade, ak sa nájomca dostane do omeškania s platením Nájomného splatného od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020. Takéto omeškanie však musí byť zapríčinené výlučne okolnosťami, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.

Podmienky pre poskytnutie dočasnej ochrany nájmov

V zmysle Zákona o dočasnej ochrane na to, aby bola dočasná ochrana nájomcovi poskytnutá, musí nájomca splniť nasledovné podmienky:

1. Nájomné, s platením ktorého sa dostal do omeškania musí byť splatné v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 – uvedená podmienka môže v praxi spôsobiť problém v prípade, ak sa nájomca a prenajímateľ v zmluve dohodli na úhrade a splatnosti Nájomného mesačne vopred. Upozorňujeme, že pri posudzovaní splatnosti je rozhodujúce dojednanie v zmluve a nie splatnosť uvedená napríklad na faktúre. (Príklad: Nájomca a prenajímateľ sa v zmluve dohodli na úhrade Nájomného vždy do 15. dňa kalendárneho mesiaca predchádzajúcemu mesiacu, za ktorý sa Nájomné platí. Nájomné za mesiac apríl 2020 by bolo v takomto prípade splatné do 15. marca 2020. Jeho splatnosť v marci 2020, t.j. mesiac vopred spôsobuje, že Nájomné za apríl 2020 nespĺňa podmienku pre poskytnutie dočasnej ochrany, keďže jeho splatnosť nebola v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020.
2. omeškanie sa s platením Nájomného musí byť výlučne v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19;
3. dôvod omeškania podľa písm. b. vyššie musí nájomca prenajímateľovi dostatočne osvedčiť.

Dávame do pozornosti, že iný dôvod pre jednostranné ukončenie nájmu prenajímateľom, teda akýkoľvek dôvod odlišný od okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, Zákon o dočasnej ochrane nezakazuje.

Prenajímateľ tak môže aj počas dočasnej ochrany nájmu jednostranne ukončiť s nájomcom nájom z akéhokoľvek iného (zákonného/zmluvného) dôvodu.

Z textácie Zákona o dočasnej ochrane zároveň podľa nášho názoru vyplýva, že dočasná ochrana nájmov sa neposkytuje za obdobie pred 1. aprílom 2020 a po 30. júni 2020. Omeškanie sa s platením Nájomného za obdobie mimo Zákonom o dočasnej ochrane chránenej doby tak môže mať za následok jednostranné ukončenie nájmu prenajímateľom, a to aj v prípade, ak sa nájomca dostal do omeškania v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.

Zákon o dočasnej ochrane taktiež žiadnym spôsobom nerieši otázku nárokov prenajímateľa zo zodpovednosti za omeškanie nájomcu s platením Nájomného počas Zákonom o dočasnej ochrane chránenej doby, napr. úrokov z omeškania. Z absencie takejto osobitnej úpravy preto podľa nášho názoru vyplýva nedotknutý, resp. zachovaný nárok prenajímateľa zo zodpovednosti za omeškanie nájomcu s platením Nájomného počas Zákonom chránenej doby aj za obdobie poskytovania dočasnej ochrany nájmu (t.j. za obdobie od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020).

Upozorňujeme

Právna úprava tak aktuálne neumožňuje „odpustenie“ Nájomného, ale pripúšťa iba „odloženie“ jeho zaplatenia. V konečnom dôsledku však bude nájomca, za účinnosti aktuálnej právnej úpravy, povinný Nájomné za obdobie poskytnutia dočasnej ochrany nájmu prenajímateľovi zaplatiť.

Po uplynutí určenej doby, t.j. po 31. decembri 2020 nájomca stratí ochranu podľa Zákona o dočasnej ochrane. Prenajímateľ bude následne oprávnený jednostranne ukončiť nájom aj z dôvodu omeškania sa s platením Nájomného za obdobie od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 bez ohľadu na dôvod omeškania.

V prípade ak máte záujem o poskytnutie detailnejších informácií alebo v prípade inej potreby (napr. zabezpečenia komunikácie s Vašim nájomcom/prenajímateľom v súvislosti s dočasnou ochranou nájmov podľa Zákona o dočasnej ochrane  a pod.) sme Vám plne k dispozícii.