Změna v uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí v roce 2021 

Aktuální podoba zákona platná do konce roku 2020 stanovuje osvobození od daně bez nároku na odpočet u nájmu nemovité věci dle § 56a ZDPH (výjimkou jsou krátkodobé nájmy, místa k parkování vozidel atd.). Osvobození bez nároku obecně snižuje krátící koeficient a tím také nárok na odpočet, čemuž má plátce možnost se vyhnout, pokud se pronajímatel rozhodne, že daný nájem bude podléhat DPH. To lze aplikovat v situaci, kdy plátce pronajímá nemovitou věc jinému plátci k jeho ekonomické činnosti. V takovém případě má pronajímatel možnost zatížit toto plnění DPH (tzn. neuplatní se osvobození bez nároku na odpočet, ale naopak se aplikuje DPH na výstupu, což vede k možnosti uplatnění plného nároku DPH na vstupu). 

Novela ZDPH účinná od 1.1.2021 omezuje možnost uplatnění daně, což v některých společnostech může znamenat povinnost aplikovat osvobození bez nároku na odpočet daně, respektive snížení již zmiňovaného kráceného koeficientu. Možnost uplatnění daně nebude od nového roku možné uplatnit u nájmu:

• staveb rodinného domu (podle katastru nemovitostí),
• obytného prostoru,
• jednotky bez nebytového prostoru jiného, než je garáž, sklep nebo komora,
• stavby u které je alespoň 60 % podlahové plochy tvořeno obytným prostorem (obdobně je postupováno také v případě pronájmu pozemku nebo práva stavby).

Jinými slovy je novela ZDPH cílena zejména na pronájem nemovitých věcí, které svojí povahou nejsou primárně určeny k ekonomické aktivitě (od nového roku například nebude možné uplatnit DPH na pronájem kanceláře v rodinném domě, atp). V praxi má tato novela vliv také na již uplatněné DPH u pořízených nemovitostí uvedených výše nebo jejich technických zhodnocení. V obou jmenovaných případech je na místě doporučit revizi a zamezit tak potenciálnímu riziku sankcí.