Wijziging procedure optionele btw-belastingplicht

In België heeft eenieder die, anders dan in de uitoefening van zijn economische activiteit een "nieuw" gebouw of een gedeelte van een "nieuw" gebouw heeft opgericht, heeft laten oprichten of met voldoening van btw heeft verkregen, het recht om te opteren voor het statuut van toevallige btw-belastingplichtige wanneer deze laatste dit onroerend goed wil vervreemden of er een zakelijk recht op wil vestigen of (weder)overdragen met toepassing van btw. Een van de voorwaarden is dat het onroerend goed nog steeds als "nieuw" wordt beschouwd in de zin van de btw-regelgeving, d.w.z. de overdracht van het goed of van het onroerend zakelijk recht vindt plaats uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste inbezitneming of de eerste ingebruikneming van het betreffende gebouw of gedeelte van gebouw.

Het voordeel van deze optionele btw-belastingplicht is dat de btw die op de oprichting of de aankoop van het onroerend goed rust, op die manier gerecupereerd kan worden. De Belgische btw-administratie vereist dat voldaan werd aan bepaalde kennisgevings- en aangifteformaliteiten opdat de optionele btw-belastingplicht uitgeoefend kon worden, namelijk:

1. Voorafgaand aan de verkoop is de vervreemder of overdrager ertoe gehouden bij de btw-administratie, een voorafgaande verklaring in tweevoud op papier (verklaring nr. 104.1) in te dienen;
2. Een uitdrukkelijke vermelding van de bedoeling om het goed te vervreemden met btw dan wel om het onroerend zakelijk recht te vestigen of (weder) over te dragen met toepassing van btw moet worden opgenomen in de eerste akte die tussen de partijen. Bij de vervreemding van een onroerend goed is dat meestal de verkoopovereenkomst (hoewel wordt aanvaard dat deze bedoeling wordt geconcretiseerd in een verkoopbelofte). Bij de indiening van de verklaring nr. 104.1 ontvangt de vervreemder of overdrager van de btw-administratie een dossiernummer dat door de notaris wordt opgenomen in de akte van overdracht of vestiging. Dit dossiernummer verschaft de notaris en de medecontractant zekerheid dat de verkoop onder het btw-stelsel plaatsvindt.
3. Na de verkoop moet de overdrager een bijzondere aangifte (aangifte nr. 104.5) in drievoud indienen bij de btw-administratie. Deze aangifte nr. 104.5 wordt ingediend binnen de maand nadat de btw over de volledige maatstaf van heffing opeisbaar is geworden en moet het van de koper ontvangen bedrag (maatstaf van heffing en btw), de in aftrek gebrachte btw en het verschil tussen de verschuldigde en aftrekbare btw in hoofde van de vervreemder of overdrager vermelden. Het btw-saldo zal, al naargelang van het geval, moeten worden betaald dan wel teruggegeven.

Naar aanleiding van de administratieve last die deze formaliteiten met zich meebrachten voor de btw-administratie is beslist om de voormelde procedure te vereenvoudigen en te moderniseren.

De verplichting tot indiening van de voorafgaande verklaring nr. 104.1 wordt aldus zonder meer opgeheven. De opvolging van vastgoedtransacties met toepassing van btw zal voortaan gebeuren op grond van de eerste akte tussen partijen die blijk geeft van de bedoeling van de overdrager om btw toe te passen op de verkoop dan wel op grond van de notariële akte tussen de partijen. De voormelde stap 1 in de administratieve procedure komt dus te vervallen. Echter, stap 2 (vermelding intentie tot btw-heffing) en stap 3 (indiening bijzondere aangifte (aangifte nr. 104.5)) blijven geldig.