Voor particuliere beleggers geldt bovendien dat zij als professionele belegger worden aangemerkt wanneer één of meer van de volgende situaties van toepassing is:

• Meer dan vijf panden in bezit voor verhuur
• Meer dan 50% van het inkomen afkomstig uit verhuur
• Aflossing van de lening is primair afhankelijk van huurinkomsten
• Totale marktwaarde van de portefeuille of schuldenlast boven €1 miljoen

In deze gevallen gelden zakelijke voorwaarden en strengere eisen, vergelijkbaar met die van institutionele beleggers.

Belangrijke beoordelingscriteria
Bij vastgoedfinanciering kijken banken naar meerdere factoren:

• Loan-to-Value (LTV): Residentieel vastgoed wordt doorgaans tot 85% gefinancierd, commercieel tot 55-60%. Eigen middelen blijven dus noodzakelijk.
• Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Betaalbaarheid is key. Banken eisen een DSCR van 1,2-1,3, wat betekent dat huurinkomsten voldoende moeten zijn om rente en aflossing te dragen.
• Type object: Horeca en Retail zijn conjunctuurgevoelig en lastig te financieren. Residentieel en transformatieprojecten hebben meer kans.
• Locatie en kwaliteit: Een goed energielabel en een sterke huurder met langlopend contract vergroten de financieringskansen.
• Duurzaamheid: Banken stellen steeds vaker eisen aan energielabels en verduurzamingsplannen.

Kansen en alternatieven
Wie niet aan bancaire eisen voldoet, kan terecht bij alternatieve financiers. Zij zijn bereid meer risico te nemen en financieren ook horeca of kantoren, maar tegen rentes van 7,5% tot 12%. Crowdfundingplatforms en vastgoedfondsen bieden eveneens mogelijkheden, al is het rendement vaak lager door hogere kosten.

Een slimme strategie is portefeuillefinanciering: door meerdere objecten bij één bank onder te brengen, kun je een lagere LTV realiseren en meer flexibiliteit krijgen. Dit kan zelfs betekenen dat een nieuw object volledig gefinancierd wordt, mits de totale portefeuille sterk genoeg is.

Praktijkvoorbeeld
Een vastgoed-BV met vijf objecten stond voor een uitdaging: er was €400.000 nodig om een winkelpand te renoveren en deels om te bouwen naar appartementen. De totale portefeuille had een marktwaarde van €1,278 miljoen en genereerde €121.000 aan huurinkomsten per jaar. Op papier leek de casus solide: een lage Loan-to-Value (31%) en een uitstekende Debt Service Coverage Ratio (2,3), ruim boven de norm van 1,3.

Toch wees de bank de aanvraag af. Waarom? Niet vanwege betaalbaarheid of LTV, maar vanwege kwalitatieve factoren:

 

• Het bedrag was te laag voor hun beleid (ze financieren pas vanaf €2 miljoen voor professionele beleggers).
• Het type vastgoed – Retail en Horeca – viel buiten hun scope.
• Er was geen energielabel en geen verduurzamingsplan.
• De bank zag onvoldoende toekomstperspectief voor transformatie.

De ondernemer wendde zich tot een alternatieve financier. Deze partij keek minder naar energielabels en type object, maar stelde wel andere voorwaarden:

• Rente: 7% tot 7,5%, aanzienlijk hoger dan bancair.
• Looptijd: maximaal 5 jaar, aflossingsvrij.
• Voorwaarde: na 5 jaar volledige aflossing of herfinanciering elders.

Dit voorbeeld laat zien dat een sterke casus op papier kan stranden bij een bank door beleid en marktsentiment. Alternatieve financiers bieden flexibiliteit, maar tegen hogere kosten. Dit maakt een goede strategie en vergelijking van opties cruciaal.

Een succesvolle vastgoedfinanciering begint dus niet bij de bank, maar bij een goed doordachte strategie. Het gaat om meer dan cijfers: type object, locatie, duurzaamheid en continuïteit van huurcontracten spelen een doorslaggevende rol. Wie zich goed voorbereidt, vergroot zijn kansen op een rendabele investering.

Wil je weten welke financieringsopties het beste passen bij jouw situatie? Onze specialisten begeleiden je van financieringscheck tot volledige structuur.