Alterações fiscais e novos regimes de incentivo à habitação

As medidas abrangem alterações ao Código do IVA, ao Código do IRS, ao Código do IMT e ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, bem como a criação dos novos regimes, designadamente o Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e o regime de restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente.

Destacamos as principais medidas:

• Aplicação temporária (até 31-12-2032) da taxa reduzida de IVA (6%) nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente do adquirente ou arrendamento habitacional com valores moderados.
• Aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) nas empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelos “contratos de investimento para arrendamento habitacional”.
• Exclusão de tributação de mais-valias em IRS quando o valor da venda de imóveis habitacionais seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento com rendas moderadas. A medida aplica-se às vendas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
• Redução da tributação dos rendimentos prediais (a auferir até 31-12-2029) decorrentes de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas:
  • o taxa autónoma de IRS reduzida para 10% (em sintonia, também as retenções na fonte devidas sobre estes rendimentos - quando o inquilino é pessoa coletiva ou singular com contabilidade organizada – passam a ser de 10%);
  • Os rendimentos desta natureza auferidos por sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada (neste último caso, no âmbito da “Categoria B”), são considerados em apenas 50% do seu valor.

• O limite anual da dedução à coleta das rendas suportadas pelos arrendatários (€800) é aumentado para:
  • €900 em 2026;
  • €1.000 a partir de 2027.

• Criação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), no sentido de:
  • promover “uma oferta com rendas abaixo de um limite” (para o efeito estabelece-se como limite “80% da mediana de valores de renda de mercado por m2 por concelho”);
  • garantir um período mínimo de arrendamento de 3 anos.
    Verificados todos os pressupostos legais, ficam isentos de tributação em IRS e IRC (com “progressividade”) os rendimentos prediais decorrentes de contratos celebrados ao abrigo deste regime.
    O regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.

• Criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA), prevendo benefícios fiscais com um período de vigência até 25 anos a contar da celebração do contrato, incluindo isenções de IMT, IMI, AIMI e Imposto do Selo.
  O regime entra em vigor em 1 de setembro de 2026.

• Restituição parcial do IVA suportado à taxa geral de 23% por particulares na construção da sua habitação própria permanente cujo VPT (ou o custo do terreno acrescido dos custos de construção se superior) não exceda os limites previstos no presente decreto-lei. Aplicável a empreitadas cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032. O montante da restituição corresponderá à diferença entre a taxa inicialmente aplicada de 23% e a taxa reduzida de 6% acima referida.

• Fixação de uma taxa agravada única de IMT de 7,5% para não residentes (que não estejam sediados em “paraísos fiscais”, caso em que continua a aplicar-se a taxa única de 10%) na aquisição de imóveis habitacionais.
  Essa taxa agravada apenas não se aplicará se o adquirente já tiver sido considerado residente fiscal em Portugal ou se entretanto o vier a ser no prazo de 2 anos contados da aquisição ou ainda se destinar tal imóvel ao “arrendamento habitacional a taxas moderadas”.