Thuê và mua đất đối với FDI và người nước ngoài

18/02/2021

CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN SỬ DỤNG ĐẤT

Lưu ý: Thông tin sau đây lấy từ nguồn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (xem nguồn tại đây)

Quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”)

1. Giấy chứng nhận là gì?

Là những giấy tờ do Nhà nước ban hành để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và quyền sở hữu tài sản (như nhà, công trình) gắn liền với đất.

2. Các Giấy chứng nhận liên quan đến nhà chung cư được cấp như thế nào?

Đối với các Giấy chứng nhận liên quan đến nhà chung cư:

2.1. Chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

  • a) Chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và các công trình hạ tầng có liên quan (kể cả công trình thương mại). Việc phê duyệt này sẽ dựa trên quy hoạch tổng thể chi tiết đã được phê duyệt,
  • b) Không cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất làm đường giao thông, hạ tầng khác không liên quan đến dự án chung cư. Điều này bao gồm các tiện ích phục vụ người dân sinh sống trong và ngoài dự án căn hộ không được chủ đầu tư sử dụng để cung cấp dịch vụ cho dự án căn hộ (“Khu vực 1”).

2.2. Các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất sử dụng chung cho tất cả các chủ sở hữu căn hộ (“Khu vực 2”).

2.3. Chứng chỉ dành cho nhà phát triển sẽ được điều chỉnh khi Chứng chỉ khu vực chung được cấp cho Khu vực 2.

3. Làm thế nào để các công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có được quyền sử dụng đất?

Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận được quyền sử dụng đất bằng cách:

3.1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

3.2. đất được Nhà nước trực tiếp cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê,

3.3. thuê đất hoặc thuê lại đất của các chủ đất được phép theo quy định của pháp luật hiện hành.

Giao đất

4. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất vào những mục đích nào?

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê.

5. Thời hạn giao đất là bao lâu?

Việc xác định thời hạn sẽ dựa trên phạm vi và thời gian của dự án. Tuy nhiên, nó không được vượt quá 50 năm (và 70 năm trong các trường hợp đặc biệt).

Thời hạn có thể được gia hạn theo quyết định của Nhà nước.

Thời hạn giao đất được tính kể từ ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất.

6. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ gì đối với đất được giao?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây (ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất):

6.1. chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình trong thời hạn sử dụng đất,

6.2. cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình trong thời hạn sử dụng đất,

6.3. thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất,

6.4. góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.

Các quyền trên được áp dụng kể cả trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Cho thuê đất

7. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án nào?

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.

Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cũng có thể thuê và cho thuê lại đất của các chủ đầu tư được phép sau đây theo quy định của pháp luật:

7.1. Các tổ chức, bao gồm:

  • a) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
  • b) Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
  • c) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm,
  • d) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền sử dụng đất nông nghiệp,
  • e) Tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
  • f) Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác.

7.2. Tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm;

7.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm:

  • a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
  • b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  • c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  • d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

7.4. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm:

  • a) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án tại Việt Nam,
  • b) Công ty có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được hình thành thông qua việc nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam,
  • c) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
  • d) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

7.5. Doanh nghiệp liên doanh.

8. Thời hạn thuê là bao lâu?

Thời hạn được cấp tùy theo quyết định của các cơ quan chức năng dựa trên phạm vi của các dự án đầu tư. Thời hạn tối đa là 50 năm. Thời hạn lên đến 70 năm có thể được cấp trong những trường hợp đặc biệt. Việc gia hạn là tùy theo quyết định của Nhà nước.

Thời hạn cho thuê đất kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất.

9. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ gì đối với đất thuê?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê lại đất:

  • Có các quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật,
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình,
  • Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình đối với trường hợp được thuê đất trả tiền một lần tiền thuê cho cả thời gian thuê,
  • Tặng cho Nhà nước và cộng đồng quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
  • Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Trường hợp trả tiền thuê hàng năm:

  • Quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật,
  • Thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,
  • Được bán tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật. Người mua tài sản này được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã xác định,
  • Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Người nhận tài sản này được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã xác định,
  • Cho thuê lại quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng đối với trường hợp được phép đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Các vấn đề khác

Giá đất

10. Phạm vi giá đất được xác định như thế nào?

Chính phủ xác định biên độ giá đất 5 năm một lần đối với từng loại đất, từng vùng. Trong quá trình thực hiện khung giá đất, nếu giá thị trường tăng cao hơn mức giá tối đa từ 20% trở lên hoặc giảm thấp hơn mức giá tối thiểu quy định trong khung giá đất từ 20% trở lên thì Chính phủ điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp.

11. Bảng giá đất được ban hành như thế nào?

Căn cứ vào phạm vi giá đất và nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Bảng giá đất dùng để tính:

(i) tiền sử dụng đất,
(ii) thuế sử dụng đất,
(iii) phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất,
(iv) phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai,
(v) Bồi thường thiệt hại cho Nhà nước trong việc quản lý và sử dụng đất,
(vi) định giá quyền sử dụng đất.

12. Giá đất cụ thể được quyết định như thế nào?

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể. Sau đó, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để tính:

(i) tiền sử dụng đất,
(ii) tiền thuê đất,
(iii) định giá quyền sử dụng đất,
(iv) bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

 

Công chứng hợp đồng đất đai

13. Những hợp đồng nào cần công chứng, chứng thực?

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất bằng tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Các loại hợp đồng sau đây không cần công chứng hoặc có thể được công chứng theo yêu cầu của các bên: hợp đồng trong đó một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là / là tổ chức, tổ chức kinh doanh bất động sản (tức là hợp đồng cho thuê, cho thuê lại của quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất).

 

Căn hộ do cá nhân / tổ chức nước ngoài sở hữu

14. Những ai đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

14.1. Cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

14.2. Các tổ chức nước ngoài bao gồm:

  • a) các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam,
  • b) chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam, và
  • c) Quỹ có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

14.3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

15. Tiêu chí để cá nhân / tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu:

15.1. đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam,

15.2. mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng, thừa kế nhà ở thương mại bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở (“Giao dịch nhà ở”), trừ lĩnh vực quản lý liên quan đến quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Trong trường hợp này:

  • a) Cá nhân nước ngoài đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong Giao dịch mua bán nhà ở, nhưng không quá 50 năm kể từ ngày họ được cấp Giấy chứng nhận; cũng có thể được gia hạn theo quy định của Chính phủ; trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì đủ điều kiện sở hữu nhà ở lâu dài,
  • b) Tổ chức nước ngoài đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong Giao dịch mua bán nhà ở, nhưng không lâu hơn thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, bao gồm cả thời gian gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được xác định kể từ ngày tổ chức nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận.

16. Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

16.1. Điều kiện áp dụng đối với cá nhân / tổ chức nước ngoài nêu tại đoạn 14.1 là: (i) Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; và (ii) nhà ở được xây dựng theo dự án đã được phê duyệt.

16.2. Điều kiện áp dụng đối với tổ chức nước ngoài nêu tại khoản 14.2 là: có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Giấy phép hoạt động kinh doanh tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp.

Các điều kiện áp dụng đối với cá nhân nước ngoài nêu tại khoản 14.3 là: (i) được phép nhập cảnh vào Việt Nam; và (ii) người đó không phải là nhà ngoại giao và được hưởng các quyền miễn trừ và đặc quyền ngoại giao.

Crowe Vietnam cung cấp trọn gói dịch vụ ở mọi giai đoạn kinh doanh: Gia nhập, Thành lập, Vận hành, Mở rộng, Mua bán Sáp nhập & Rút khỏi Thị trường. Vui lòng bấm nút bên dưới để xem thêm.