La situación legal actual del alquiler de viviendas

Está siendo noticia estos días la tramitación parlamentaria para la aprobación de la Ley  por el Derecho a la Vivienda cuyo Proyecto empezó su andadura en febrero de 2022.

Pese que será necesario prestar atención a la evolución de la norma y al texto final que resulte, entendemos que las numerosas medidas que se proponen en la misma tendrán un gran impacto en el sector de la vivienda.

El referido proyecto no es el único que ha venido para modificar la cada vez más cambiante regulación legal del alquiler de vivienda en España. La pandemia en primer lugar, y ahora la Guerra de Ucrania han servido como argumento/excusa, de no pocas modificaciones en cuestiones que hasta hace bien poco se habían dejado al arbitrio de las partes.

El legislador catalán no se ha quedado atrás, y mediante una interpretación extensiva de sus competencias en la materia, ha establecido su propia regulación, que se añade a la estatal y, en ocasiones, se superpone.

Así, nos encontramos con una regulación cambiante y compleja en la que se introducen no pocos conceptos, hasta hace bien poco desconocidos, pero que de una forma u otra parece que han llegado para quedarse, al menos en el medio plazo.  

En esta nota, señalaremos algunos de estos conceptos y los aspectos de la regulación más relevantes.

Regulación estatal

1.- Marco normativo en el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda (ámbito estatal).

• La definición de grandes tenedores inicialmente son aquellas personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 viviendas en propiedad o que posean una superficie construida de más de 1.500 m2., definición ya contenida en otras normas aunque, en la actualidad, se están barajando otras.
• La habilitación para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con el fin de regular y moderar los precios de los alquileres, limitando la renta a los índices de referencia.
• Fomento del parque público de vivienda, reservando una cuota del 30% sobre todas las nuevas promociones para vivienda protegida, de la que la mitad (un 15% del total) iría a alquiler social.
• Medidas de tipo fiscal (incentivos al arrendamiento como bonificaciones en el IRPF que oscilan entre el 90% y el 50% y penalización de las viviendas vacías con recargos en el IBI de hasta el 150%).
• Modificaciones en la legislación de arrendamientos urbanos destinadas a establecer medidas de prórroga de duración y limitaciones en la renta en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a determinadas circunstancias y que afectará de manera muy importante a los arrendadores, quienes se verán obligados a prorrogar los contratos por periodos anuales y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

2.- Real Decreto-ley 20/2022 de 27 de diciembre (ámbito estatal).

Las medidas extraordinarias en materia de vivienda que se contemplan en los arts. 67 a 69 son:

• Prórroga de la limitación al 2% de la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2023, obligatorio para los grandes tenedores, en el resto de tenedores cabe la negociación entre las partes, sin embargo, en ausencia de pacto, no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el índice de Garantía de Competitividad, y que se sitúa actualmente en el 2%.
• Prórroga de la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos para los arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica. La medida es de aplicación a todos los juicios sobre reclamaciones de rentas y también sobre la expiración del plazo de duración del arrendamiento y se puede aplicar en cualquiera de sus fases judiciales.
• Prórroga de la solicitud de compensación por arrendadores y propietarios hasta el 31 de diciembre de 2023. El procedimiento para demandar esta solicitud, lo regula el art. 3 RD 401/2021 y se inicia a instancia de parte con la solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad.
• Prórroga de 6 meses del plazo de duración de contratos de arrendamiento de vivienda en los que finalice el periodo establecido o su prórroga obligatoria o tácita. El contrato prorrogado se regirá por las mismas condiciones que el contrato en vigor.

Regulación catalana

3.- Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

• La ley catalana define como grandes tenedores de viviendas: a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos. b) Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas c) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos. d) Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda. Estos son los criterios generales, si bien la propia norma establece algunas excepciones.
• Obligación de los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social antes de interponer una demanda de desahucio, ya sea por falta de pago y/o por expiración del plazo, cuando este afecte a personas que no tengan una alternativa habitacional, o estén en riesgo de exclusión residencial.

4.- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. A través de la modificación de su régimen sancionador, se han ido introduciendo diferentes ilícitos para garantizar el cumplimiento de las diferentes obligaciones establecidas en la Ley 24/2015. A tal fin se han establecido sanciones que oscilan entre los 3.000€ previstos para las infracciones leves, hasta los 900.000€ para las muy graves.

Es evidente, que la situación legal actual nos deja un mercado de alquiler complejo, en permanente cambio, y en el que más que nunca el asesoramiento previo es más necesario que en cualquier momento anterior. 

Para más información:

Albert Tortosa
Socio Área Procesal-Arbitraje
[email protected]
Tel.: +34 93 244 89 00

Marta Pueyo
Socia Área Civil - IP&IT
[email protected]
Tel.: +34 93 244 89 00

Rocío Torres
Asociada Sénior Área Civil - IP&IT
[email protected]
Tel.: +34 93 244 89 00