La nueva regulación catalana sobre los grandes tenedores de vivienda

La reciente Llei 11/2025, de 29 de diciembre, introduce cambios significativos en la regulación del mercado residencial catalán, especialmente en lo relativo a la figura de los grandes tenedores de vivienda. La norma pretende reforzar la transparencia, el control administrativo y la capacidad de intervención pública en contextos de elevada tensión residencial. Para ello, establece nuevos criterios de identificación, crea un registro específico y modifica aspectos esenciales vinculados a la transmisión de viviendas en zonas tensionadas.

Uno de los pilares de la reforma es la creación, cuyo funcionamiento será inminente, del Registro de grandes tenedores de vivienda, incorporado mediante la modificación de la disposición adicional vigesimoséptima de la Ley 18/2007. Este registro, de naturaleza administrativa y gestionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, tiene como finalidad identificar tanto a personas físicas como jurídicas que cumplan los requisitos legales para ser considerados grandes tenedores.

Muy importante tener en cuenta que siguiendo con lo ya establecido hace prácticamente un año en el decreto ley 2/2025 de la Generalitat recuerda la obligatoriedad de notificar a habitatge la condición de gran tenedor desde que se tiene conocimiento de la misma con independencia de que el Registro aún no esté en funcionamiento.

Su objetivo operativo es facilitar el acceso a la información por parte de los entes locales y de la Administración de justicia, reforzando la supervisión en las operaciones que afectan al mercado de la vivienda.  La norma incorpora también una excepción temporal: los promotores y los inmuebles de obra nueva quedan exentos de inscripción durante un año desde la obtención de la cédula de habitabilidad, siempre que se trate de existencias destinadas a su transmisión.

En el marco de esta nueva arquitectura normativa, la Ley 11/2025 establece cambios sustanciales en la aplicación del derecho de tanteo y retracto en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados. 

Cualquier vivienda situada en estas zonas y que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el registro queda sujeta al derecho preferente de adquisición por parte de la Generalitat. La reforma aclara además que este derecho afecta exclusivamente a la transmisión realizada por el gran tenedor, pero no se extiende a las transmisiones posteriores si el nuevo adquirente no es, a su vez, un gran tenedor persona jurídica. Esta limitación regirá hasta 2039.

La ley también establece un régimen transitorio para las personas jurídicas hasta que el nuevo registro entre plenamente en vigor. En caso de transmitir viviendas situadas en zonas tensionadas, estas deberán declarar en la escritura si ostentan o no la condición de gran tenedor. Si manifiestan no tenerla, deberán aportar un certificado registral actualizado que acredite el número de viviendas de su propiedad, incorporando la documentación pertinente al propio título de compraventa.

El conjunto de estas medidas refuerza la capacidad de la Generalitat para supervisar y controlar las operaciones inmobiliarias vinculadas a grandes tenedores, especialmente en áreas tensionadas. Con ello, se busca equilibrar el mercado residencial y garantizar una mayor protección del derecho a la vivienda en contextos de especial vulnerabilidad económica y social.

Por último, pero no menos importante es resaltar que el incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley puede acarrear sanciones dinerarias que pueden oscilar entre los 9.000 y 90.000 euros.