Después de meses de negociaciones, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobada definitivamente por el Pleno del Senado, el miércoles 17 de mayo, y el 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, por lo que el 26 de mayo entrará en vigor esta nueva normativa.
Esta Ley incluye importantes medidas de calado, tales como, la definición a nivel estatal del concepto de gran tenedor, la contención de los precios del alquiler en los contratos formalizados respecto a viviendas ubicadas en “zonas de mercado tensionadas”, establecimientos de incentivos o desincentivos fiscales en favor de arrendadores de vivienda, así como la inclusión de nuevos conceptos que no habían sido incluidos, hasta ahora, de ninguna normativa.
Las principales medidas que recoge la Ley son las siguientes:
Declaración de zona tensionada.
Posibilidad de que las Administraciones competentes en materia de vivienda puedan declarar zonas de mercado residencial tensionado en las que se establecerán sistemas de contención de las rentas.
Dicha declaración será competencia de cada Comunidad Autónoma, que podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda por producirse una de las circunstancias siguientes:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares; o
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Los criterios para la identificación de las zonas tensionadas serán objeto de revisión a los 3 años desde la entrada en vigor de la ley.
Nueva definición de gran tenedor.
La Ley define como “gran tenedor”, a los efectos previstos en la norma, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Sin embargo, la norma incluye una novedad, y es que se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo motive la comunidad autónoma.
Limitación del precio de alquiler de los nuevos contratos.
Si la vivienda objeto de un potencial arrendamiento se ubica en una de las denominadas zona tensionada, los nuevos contratos que se suscriban estarán sometidos a un precio máximo.
- Para los pequeños tenedores se tomará como referencia la renta del contrato de arrendamiento de vivienda que hubiera estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Dicha información tiene que facilitarse antes de la formalización del contrato al arrendatario.
- En el caso de los grandes tenedores, la nueva renta se establecerá en función del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Además, no podrán incrementar la renta a través de la adición a la misma de gastos tales como la comunidad de propietarios o el Impuesto de Bienes Inmuebles.
Limitación de la actualización de la renta.
Se prorroga la limitación extraordinaria a la actualización de la renta introducida por el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, de modo que para el año 2023 solo se podrá topar la actualización de la renta como máximo en un 2%, mientras que para el año 2024 dicho límite se sitúa en un 3%.
Nuevo índice de referencia para actualizar las rentas.
El Instituto Nacional de Estadística deberá definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de la renta prevista en el artículo 18 de la LAU.
Comisión de la inmobiliaria.
Los honorarios inmobiliarios y gastos de la agencia deben ser sufragados por el arrendador. Sin posibilidad de acuerdo.
Medidas en materia de desahucios.
- En los procesos judiciales de desahucio y lanzamientos que, a la entrada en vigor de esta ley, se encuentren suspendidos en virtud del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda en los términos previstos en la Ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si el gran tenedor acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación.
- Cuando la notificación de la resolución judicial de desahucio contenga fijación de fecha para el lanzamiento de los arrendatarios, se dará traslado a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda (asistencia social) por si procediera su actuación.
- Se introducen nuevos requisitos para la interposición de demandas de desahucio, y es que existe obligación de acreditar en la propia demanda: (i) si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante; (ii) si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda y (iii) si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- En los procedimientos de desahucio penales que se sigan por delito de usurpación de viviendas ajena, lo que normalmente conocemos como los movimientos OKUPAS, siempre que entre quienes ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones ocales competentes con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan.
Incentivos y Desincentivos Fiscales.
Por otra parte, se incorporan incentivos fiscales aplicables en:
- En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, a través de la modulación de la actual reducción del 50% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
- Reducción del 90% de la renta, cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una rebaja de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Reducción del 70% de la renta en primeros arrendamientos en áreas tensionadas a jóvenes a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
- Reducción del 60% de la renta en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
- En el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), posibilidad de los Ayuntamientos de aplicar un recargo de un 50% de la cuota en viviendas que se halle desocupadas más de dos (2) años, y un recargo de un 100% si la desocupación es superior a tres (3) años; con posibilidad también de que puedan aumentar los porcentajes anteriores hasta 50 puntos porcentuales siempre que el propietario tenga dos o más inmuebles en dicha situación en el mismo término municipal.
Vivienda social y parque público de vivienda.
En materia de reserva de suelo para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, se incrementan los porcentajes de reserva del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Además, se crea la figura de la “vivienda asequible incentivada”, que se entiende como una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo de viviendas. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, para que se destinen al alquiler a precios reducidos.
La Ley también contempla el impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado., estableciendo un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
Protección pública permanente de las viviendas protegidas
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Para más información:
Marta Pueyo
Socia Área Civil - IP&IT
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Isabel Mateu
Socia Área Procesal-Arbitraje
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Albert Tortosa
Socio Área Procesal-Arbitraje
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