Vous envisagez un projet immobilier résidentiel? Prenez garde aux coûts en TPS/TVQ!

La TPS et la TVQ posent de nombreux défis aux entreprises et aux particuliers qui se proposent d’investir dans l’immobilier. Plusieurs situations impliquent des coûts non remboursables en TPS/TVQ. Si on ne les prévoit pas, ces coûts peuvent gruger une bonne partie des profits!

Parmi les situations courantes, citons la construction d’un immeuble d’habitation, la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation occupé antérieurement, les opérations d’achat-revente et le changement d’usage d’un immeuble.

I. Construction d’un immeuble d’habitation

Un immeuble d’habitation nouvellement construit est généralement taxable. Ainsi :

• Le constructeur doit percevoir la TPS/TVQ s’il vend la ou les nouvelles unités. Il pourra cependant créditer à l’acheteur le « remboursement pour habitation neuve » pour une partie des taxes payées si les conditions sont satisfaites;
• S’il s’agit d’un immeuble locatif, le constructeur doit généralement remettre la TPS/TVQ sur la juste valeur marchande (« JVM ») de l’immeuble entier, et ce dès la location de sa première unité. Il pourra cependant demander le remboursement partiel de la TPS/TVQ pour immeubles d’habitation locatifs neufs si les conditions sont satisfaites.

II. Rénovations majeures

Un immeuble « ayant subi des rénovations majeures » est considéré comme neuf aux fins de la TPS/TVQ. Par conséquent :

• Sa vente après rénovations est taxable;
• S’il s’agit d’un immeuble d’habitation locatif sur lequel les travaux sont achevés en grande partie, le propriétaire doit remettre la TPS/TVQ sur la JVM de l’immeuble.

Les autorités fiscales considèrent qu’un immeuble d’habitation a subi des « rénovations majeures » lorsque 90 % du bâtiment tel qu’il existait avant le début des travaux, exception faite des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, du toit, des planchers et des escaliers, a été rénové ou remplacé. Elles ne tiennent pas seulement compte des coûts relatifs des rénovations pour établir s’il y a eu rénovations majeures. En cas de vérification, il incombe au propriétaire de prouver que le seuil de 90 % n’a pas été atteint.

III. Transaction sur un terrain vacant

Une transaction sur un terrain vacant peut être considérée comme une entreprise commerciale, même entre particuliers. Ainsi, la revente du terrain peut être taxable. L’admissibilité de l’acquéreur à un remboursement des taxes payées dépendra de l’utilisation du terrain.

IV.Changement d’utilisation d’un immeuble

Un immeuble commercial converti à un usage résidentiel reçoit le même traitement qu’une nouvelle construction. La personne qui se propose d’investir dans un tel projet doit tenir compte des inévitables coûts non remboursables en TPS/TVQ qui en découleront.

Si vous avez besoin d’aide pour établir les incidences liées à la TPS/TVQ de votre prochain investissement en immobilier, communiquez avec l’équipe de taxes indirectes de Crowe BGK.

À propos de l’auteur :

Marie-Gabrielle, M. Fisc., est Directrice en taxes indirectes chez Crowe BGK.

Connectez avec elle :  [email protected]