Impacto da taxa de juros nas incorporadoras
A construção civil é um setor com relevantes oportunidades de crescimento no Brasil. A expansão dos grandes centros urbanos, a busca por moradias mais adequadas às novas necessidades das famílias e o próprio déficit habitacional sustentam um mercado com grande potencial. Ao mesmo tempo, poucas atividades ficam tão expostas às mudanças do cenário econômico durante um período tão longo quanto a incorporação imobiliária.
Na minha visão, esse é um dos principais riscos do setor.
Um empreendimento pode começar a ser planejado anos antes de sua entrega. Entre aquisição do terreno, desenvolvimento do projeto, aprovações, lançamento, construção e entrega das unidades, o ambiente econômico pode mudar completamente. As premissas consideradas no início do projeto nem sempre serão aquelas encontradas durante sua execução.
E, entre todas essas variáveis, a taxa de juros tem peso relevante.
Nos últimos dez anos, a taxa Selic média ficou próxima de 10% ao ano. Quando observamos apenas os últimos cinco anos, essa média supera 13% ao ano. Para um segmento intensivo em capital e que depende de financiamento tanto para produção quanto para aquisição dos imóveis pelo consumidor final, essa diferença é significativa.
O período da pandemia evidencia bem esse efeito.
Em 2020, diante das incertezas provocadas pela Covid-19, a taxa Selic foi reduzida até atingir 2% ao ano, seu menor patamar histórico. Ao mesmo tempo, mudanças comportamentais, como a expansão do trabalho remoto, contribuíram para uma maior procura por imóveis maiores e, em muitos casos, mais afastados dos grandes centros.
Crédito mais barato e aumento da demanda criaram um ambiente favorável ao mercado imobiliário. Incorporadoras ampliaram lançamentos, adquiriram terrenos e iniciaram novos projetos considerando aquele cenário.
O problema é que os juros baixos duraram pouco.
A partir de 2021, iniciou-se um forte ciclo de elevação da Selic e, consequentemente, do CDI. Empresas que haviam estruturado seus projetos em um ambiente de juros reduzidos passaram a conviver com um custo de capital substancialmente maior.
Esse impacto fica mais claro quando observamos que muitas captações são contratadas com remuneração baseada em CDI acrescido de um spread. Uma dívida de CDI mais 5% ao ano, por exemplo, apresentava um custo relativamente baixo quando o CDI estava próximo de 2%. Com o CDI acima de 13%, a mesma estrutura contratual pode representar um custo nominal próximo de 18% ao ano. Dependendo das condições da operação e de outros encargos, esse custo pode se aproximar de 20%.
E o efeito dos juros não termina na dívida da incorporadora.
Taxas mais elevadas também encarecem o financiamento imobiliário para o consumidor. Com menor capacidade de crédito, parte dos compradores posterga decisões, reduz o valor do imóvel pretendido ou simplesmente deixa de comprar. O resultado pode aparecer na redução da velocidade de vendas, no aumento dos estoques e em maior pressão sobre o fluxo de caixa.
Para a incorporadora, existe ainda uma particularidade importante: depois que o empreendimento está em andamento, simplesmente interrompê-lo não é uma alternativa. Existem compromissos assumidos com compradores, fornecedores, instituições financeiras e com o próprio cronograma da obra. Isso significa que uma mudança brusca no custo do dinheiro pode atingir o projeto quando boa parte das decisões já foi tomada.
Há também um efeito relevante sob a ótica contábil. Parte dos custos financeiros diretamente atribuíveis à construção de determinados empreendimentos pode ser incorporada ao custo dos estoques durante sua execução. Assim, os juros mais elevados nem sempre aparecem imediatamente como despesa financeira no resultado, podendo impactar posteriormente a margem dos empreendimentos à medida que as unidades são vendidas.
Não acredito que juros elevados eliminem as oportunidades do mercado imobiliário brasileiro. O setor continuará apresentando demanda e novos projetos seguirão sendo desenvolvidos. O que muda é a margem para erro.
Em um negócio no qual decisões tomadas hoje podem produzir efeitos financeiros durante os próximos anos, estrutura de capital, nível de endividamento, indexadores das dívidas e gestão de caixa deixam de ser apenas questões financeiras e passam a fazer parte da própria estratégia do empreendimento.
Em períodos de maior volatilidade, talvez o principal desafio das incorporadoras não seja prever exatamente para onde irão os juros, mas desenvolver projetos capazes de permanecer economicamente sustentáveis mesmo quando o cenário inicialmente projetado não se concretiza.
