A reforma tributária e a atividade imobiliária

Com o advento da reforma tributária sobre o consumo, as incorporadoras e loteadoras passarão a ter uma obrigação mais clara e abrangente de emissão de documentos fiscais eletrônicos nas operações imobiliárias sujeitas ao IBS e à CBS. A regulamentação da reforma tributária (LC nº 214/2025) passa a tratar as operações com bens imóveis como fatos geradores dos novos tributos sobre o consumo.

Na prática, isso significa que as atividades de venda de unidades imobiliárias, incorporação, loteamento, cessão de direitos, locações tributadas e determinados serviços imobiliários passarão a integrar o sistema de IVA dual (IBS + CBS). Isso implicará a obrigatoriedade de emissão de documento fiscal eletrônico em padrão nacional, embora ainda existam ajustes operacionais e normativos em andamento.

A própria regulamentação da reforma, bem como as notas técnicas da NF-e, já vêm criando campos específicos para IBS e CBS nos documentos fiscais eletrônicos. Além disso, há fortes indícios de que o setor imobiliário utilizará documentos fiscais eletrônicos específicos para registrar alienações imobiliárias e outras operações sujeitas ao novo regime.

Atualmente, as vendas por meio de incorporações e loteamentos são formalizadas por contratos, escrituras, registros imobiliários e instrumentos particulares.

Com a reforma, essa lógica se altera, uma vez que o IBS/CBS depende de rastreabilidade das operações, do modelo de crédito financeiro, da sistemática de débitos e créditos por etapa, da apuração assistida e da documentação fiscal padronizada.

Há, contudo, uma nuance importante: deverão existir modelos específicos ou adaptações próprias para operações imobiliárias (há discussões, por exemplo, sobre a NF-e ABI/modelo 77). É importante lembrar que o cronograma será gradual, conforme abaixo:

• 2026: fase de testes e adaptação operacional
• 2027 em diante: início efetivo da cobrança do IBS/CBS
• Transição até 2033

Diante desse cenário, para incorporadoras e loteadoras, a postura mais prudente neste momento é assumir que será necessário:

• Revisar sistemas ERP e processos fiscais
• Estruturar a emissão eletrônica de documentos fiscais
• Mapear os fatos geradores por etapa da incorporação/loteamento
• Adaptar contratos
• Preparar a integração fiscal e documental

O grande desafio prático será definir:

• O momento de ocorrência do fato gerador
• O tratamento das permutas
• O tratamento das receitas financeiras embutidas
• No caso das loteadores, como ficam as parcerias
• O alinhamento com a contabilidade, especialmente no reconhecimento de receitas por avanço de obra

Esses pontos ainda devem gerar significativa regulamentação infralegal e discussão jurídica.

O fato é que será necessário preparo, pois se trata de um caminho sem volta.