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Desfazimento de contrato de compra e venda de imóveis

28/01/2019
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Assessoria Tributária

A Lei 13.786/18 traz novas disposições sobre os valores a serem reembolsados, em caso de desfazimento de contrato de compra e venda de imóveis.

Dentre outras disposições, a Lei 13.786/18 que altera a Lei 4.591/64 e 6.766/79, trouxe uma importante regulamentação sobre os valores a serem devolvidos aos comprados em caso de desfazimento de contratos de compra e venda de imóveis.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

  • A integralidade da comissão de corretagem;
  • A pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, pelos seguintes valores:

  • Quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
  • Cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
  • Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
  • Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Os débitos do adquirente correspondentes às deduções mencionadas, poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

Os descontos e as retenções, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores já descritos e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação e após as deduções, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Caso ocorra a revenda da unidade, antes de transcorrido o prazo de 180 dias, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.

O valor remanescente a ser pago ao adquirente, deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista, na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo.

Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária.

Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.

Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.